Nos últimos anos, o mercado de galpões industriais e logísticos tem despertado cada vez mais atenção dos investidores, impulsionado pela crescente demanda por espaços de armazenamento e distribuição. No entanto, nos últimos meses, um aumento nos custos de construção e uma vacância apertada têm levado a uma reprecificação dos aluguéis desses imóveis, o que pode gerar preocupação em alguns investidores. Mas segundo especialistas do mercado, esse cenário deve ser encarado de forma positiva, pois indica o fortalecimento e a valorização dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) logísticos.
O mercado imobiliário logístico tem apresentado um crescimento expressivo nos últimos anos, acompanhando o aumento do e-commerce e da necessidade de espaços para armazenar e distribuir produtos. De acordo com a consultoria Binswanger, a taxa média de ocupação dos galpões logísticos em 2020 foi de 86,7%, enquanto em 2016 era de apenas 77,7%. Além disso, em 2021, o faturamento do e-commerce no Brasil deve ultrapassar a marca de R$110 bilhões, um aumento de 56,8% em relação ao ano anterior, segundo a Associação Brasileira de Comércio Eletrônico (ABComm).
No entanto, a alta demanda por esses espaços tem impulsionado os preços dos aluguéis, que têm sido reajustados anualmente em torno de 4%, em média, segundo a Binswanger. Esse aumento nos valores dos aluguéis pode ser explicado por dois fatores principais: os custos crescentes de construção e a baixa vacância.
Com a retomada da economia e o aumento da demanda, os custos de construção tiveram um aumento significativo nos últimos meses, impactando diretamente no valor dos imóveis. Materiais de construção, mão de obra especializada e licenciamentos ambientais tiveram uma alta expressiva, o que resultou em um aumento médio de 11,9% nos custos de construção de galpões industriais e logísticos, segundo a Binswanger. Além disso, a pandemia também gerou atrasos e paralisações em algumas obras, o que pode acabar elevando ainda mais esses custos.
Outro fator que contribui para a reprecificação dos aluguéis é a baixa vacância no mercado. Segundo a Binswanger, a média de vacância de galpões industriais e logísticos no Brasil é de apenas 11,5%, sendo que em algumas regiões, como São Paulo, a vacância é ainda menor, chegando a 8,3% no primeiro trimestre de 2021. Isso significa que a oferta de imóveis nesse segmento está abaixo da demanda, o que permite aos proprietários praticarem preços mais altos.
Diante desse cenário, alguns investidores podem se mostrar receosos com a reprecificação dos aluguéis, mas especialistas do mercado acreditam que essa é uma tendência positiva para os FIIs logísticos. Segundo Pedro Sirgado, Head de Investimentos da XP, o ciclo de alta dos aluguéis de galpões deve se estender por alguns anos, o que sustentará a valorização desses fundos. Ele também aponta que os investidores devem ficar atentos às oportunidades que podem surgir com a reprecificação dos aluguéis, já que isso pode significar uma valorização dos imóveis e uma possibilidade de aumento nos rendimentos dos FIIs no longo prazo.
Além disso, a perspectiva é de que a demanda por espaços logísticos continue crescendo nos próximos anos, impulsionada pela expansão do e-commerce, da indústria 4.0 e pela necessidade de armazenagem de estoques por parte das empresas. Isso deve man
